Радник покупця, не продавець житла
Рішення про нерухомість — не лише вибір гарної квартири; це фінансове, юридичне й особисте питання, яке треба приймати з огляду на мету, бюджет, реальну вартість, репутацію забудовника, орендність і можливість перепродажу.
Компанія Shaahan з офіційною присутністю в Стамбулі супроводжує шлях купівлі в Туреччині — від розуміння справи до порівняння варіантів і перевірки документів; без обіцянки прибутку чи гарантованої посвідки.
Без обіцянки гарантованого прибутку, фіксованої посвідки чи однієї пропозиції для всіх.
Шлях рішення
Цей шлях можна розглядати для життя, оренди чи збереження частини активу. Але «можна купити» і «варто купити» — не одне й те саме. Привабливий вигляд чи зручна оплата не виправдовують ціни вище порівнянних об’єктів.
Для покупця з України мета, спосіб оплати, доступ до капіталу, витрати угоди, юридичний стан і план життя теж частина того самого рішення. Якщо йдеться про посвідку чи громадянство, відповідність об’єкта має До завдатку має стати ясним.
У Shaahan точка старту — одне питання: Яке ваше питання вирішує цей об’єкт? Відповідь відділяє варіанти до розгляду від тих, що треба відсіяти.
Не ототожнюйте бюджет із сьогоднішнім залишком на рахунку. Частина капіталу потрібна на витрати угоди, умеблювання, утримання й грошовий запас. Перед оглядом запишіть три цифри: стеля всього капіталу, сума, яка має лишитись ліквідною, і стеля ціни об’єкта після інших витрат.
На кожен об’єкт складіть окремий кошторис: узгоджена ціна, офіційне переоформлення, юристи, переклад, можлива комісія, ремонт і плата за утримання. Якщо є розстрочка, дату, валюту, суму кожного платежу, прострочення й зобов’язання здачі оцінюйте окремо від авансу. Остаточна оцінка залежить від тієї самої справи.
Запит кошторису цієї справи ←
Коротка відповідь
Якщо є лише дві хвилини, ці десять відповідей дають правильну картину. Деталі й джерело кожного пункту — далі на цій сторінці. Дата перегляду: 27 вересня 2026.
Так. Громадяни України мають право володіти житловою й комерційною нерухомістю, крім військових і режимних зон і в межах законних квот для іноземців. Купівля в Туреччині йде за паспортом, турецьким податковим номером і банківським рахунком на ім’я покупця; посвідка на проживання не є передумовою.
Для Tapu, переоформлених від 16 жовтня 2023 року, вартість житла має бути щонайменше 200 000 доларів, і цю вартість підтверджує звіт експерта з ліцензією SPK. Район також не повинен бути закритим для реєстрації проживання іноземців.
400 000 доларів нерухомості з трирічною забороною продажу на Tapu. Скласти кілька об’єктів до цієї суми дозволено; подружжя й діти до 18 років входять у ту саму справу. Остаточне рішення — за офіційними органами Туреччини.
Окрім ціни, у бюджет закладіть збір Tapu (4% заявленої вартості), звіт оцінки, обов’язкове страхування від землетрусу DASK, переклад і довіреність, комісію й на новобудові ймовірно KDV. Точну цифру беріть для тієї самої справи й до завдатку.
Сплату ціни через «систему безпечних платежів» (Güvenli Ödeme Sistemi) роблять обов’язковою. Кошти покупця блокують на банківському ескроу до реєстрації переходу в Tapu й після реєстрації йдуть продавцеві. Пряма чи готівкова оплата поза цією системою більше не є підставою для переоформлення.
У лірах — так, реально — ні. За індексом Центробанку Туреччини в серпні 2026 номінальна ціна житла зросла на 23% рік до року, але після інфляції було реальне падіння 6,5%. Номінальне зростання в Стамбулі — 26,3%. Дані TCMB, серпень 2026.
Єдиної цифри для всього ринку немає. Чиста дохідність після плати за утримання, місяців простою, податків і ремонту зазвичай істотно нижча за рекламну. На кожен об’єкт складіть три сценарії й перевірте калькулятором на цій сторінці.
Так. Річний збір на нерухомість, податок на орендний дохід понад річну пільгу (58 000 лір на 2026) і податок на прибуток від продажу, якщо об’єкт продано раніше ніж за п’ять років. Ці обов’язки — частина реальної вартості купівлі в Туреччині.
Прямий SWIFT із українського рахунку в потрібному обсязі під час воєнних лімітів часто неможливий, а переоформлення Tapu потребує банківської фіксації конвертації (DAB). Законний і задокументований маршрут коштів проясніть із банком і адвокатом до будь-якого зобов’язання. Саме ця ланка дає найбільше зіпсованих справ.
Shaahan — радник покупця. Він прояснює мету й бюджет, порівнює варіанти з кошторисом входу й виходу, прямо називає ризики, узгоджує юридичну перевірку з кваліфікованим фахівцем і лишається поруч після Tapu. Прибуток, посвідку чи громадянство не гарантує.
Приватний стіл оцінки
Напишіть головну мету, діапазон бюджету, час дії, місто чи район і неприйнятні компроміси. Якщо вже бачили об’єкт — надішліть посилання або характеристики.
Зміни 2026
Більшість українських і російськомовних гідів досі написані за правилами минулих років. Натисніть пункт, щоб у цьому розділі відкрився повний текст саме тієї зміни. Перед дією звіріть із чинним офіційним текстом.
Джерела: повідомлення Міністерства торгівлі Туреччини про систему безпечних платежів, текст закону 7566 у Resmî Gazete, правила посвідки в Міграційна служба і цифри пільг у Податкова адміністрація Туреччини.
Шлях купівлі
Шість окремих шляхів, не одна загальна пропозиція. Натисніть напрям — відкриються картина й критерії саме тієї мети.
Для тих, кому ціна купівлі, реальний попит, ліквідність і можливість перепродажу важливіші за вигляд проєкту.
Одна пропозиція не може бути найкращою відповіддю всім покупцям одночасно. Перед порівнянням проєктів визначте головну мету й другорядні.
У центр поставте щоденну якість: дорога, сервіси, корисна площа, плата за утримання й відповідність району. Не обмежуйте огляд показовою квартирою. Житло для життя не обов’язково дає найвищу оренду.
Рекламної оренди замало. Відніміть реальну пропозицію, простій, плату за утримання, ремонт, управління й податок. Запитайте, хто наступний покупець цієї квартири.
Ціну продавця звіряйте з ринковими доказами й ліквідністю. Номінальне зростання в лірах не завжди є зростанням активу в вашій валюті. Грошовий запас поза нерухомістю потрібен.
Власність, посвідка й громадянство — окремі речі. Шлях громадянства через нерухомість має мінімум 400 000 доларів і трирічне обмеження продажу. Ціна в оголошенні умов не підтверджує.
Про компанію
Ринок повний проєктів і обіцянок. Велика кількість варіантів не робить шлях купівлі в Туреччині легшим.
Житло для життя не обов’язково дає добру оренду; зручна оплата не прикриває ціну вище вартості району. Перед показом об’єктів прояснюємо чотири речі:
Після цього обирають місто й тип об’єкта. Мірило якості — раннє відсіювання невідповідного варіанта, не кількість проєктів.
Відповідність інвестиції
Географія, внутрішній ринок і можливість власності для іноземців привертають увагу багатьох. Загальна привабливість країни не означає, що підходить кожне місто чи проєкт.
Інфляція, коливання ліри, інша ціна для іноземців, витрати угоди, великий обсяг нових проєктів, зміна правил і ліквідність — фактори, які треба перевірити до купівлі.
Правильний підсумок зустрічі інколи — відкласти купівлю, змінити бюджет чи район, а не негайне зобов’язання.
Великі капітали
Коли сума велика, питання з «яка квартира?» змінюється на «яка структура?». Вісім рішень нижче треба прийняти до вибору проєкту; гортайте картки, щоб прочитати повний текст кожного.
Один великий об’єкт простіше вести, але його ліквідність обмежена: покупців багатомільйонних квартир мало. Кілька середніх квартир у районах із реальною орендною потребою розкладає ризик простою й продажу та дає змогу продавати поетапно. На шляху до громадянства дозволено скласти кілька об’єктів, щоб вийти на 400 000 доларів.
Комерційний об’єкт із корпоративним орендарем може дати довший договір і стабільніший дохід, але простій і оцінка складніші. Поєднання житла й комерції для великих портфелів звичне. Комерцію приймають на шляху до громадянства, але основою посвідки за нерухомістю має бути житло.
На ринку, де реальна ціна місяцями знижувалась, поетапний вхід двома чи трьома кроками за 6–12 місяців зменшує ризик таймінгу. Умова — щоб кошти вже були на турецькому рахунку законним шляхом, і шанс домовитись не згорів через очікування переказу.
На одну особу, спільно з подружжям чи через компанію — кожен варіант інакше б’є по податках, спадщині, посвідці й громадянству. Перед купівлею такого рівня структуру власності проектуйте з адвокатом і податковим радником, а не в офісі продажів під тиском часу.
Справа про громадянство за інвестицією покриває подружжя й дітей до 18 років; діти старше 18 потребують окремого шляху. У сім’ї, де дитина близько 18, таймінг подання справи такий самий важливий, як вибір об’єкта.
Частина капіталу має лишатись поза нерухомістю й під рукою. Житло — інструмент довгого збереження вартості, не аварійний фонд. Вимушений продаж на ринку покупця дає найбільші збитки.
На кожну купівлю запишіть три сценарії: продаж туркові, продаж іноземцеві й утримання з довгостроковою орендою. Якщо реалістичний лише один із трьох — ризик високий. Для об’єкта під громадянство сценарій виходу після третього року оцінюйте з самого початку.
Великі справи варто вести з мінімумом осіб і письмово: угода про конфіденційність, прямий зв’язок зі старшим радником і передача фінансових документів лише тим, кому вони справді потрібні.
Бюджетний сценарій
Ціни змінюються щодня, але логіка рішення в кожному бюджетному діапазоні стабільніша. Чотири сценарії нижче — не ціни проєктів, а рамка мислення для купівлі в Туреччині.
Цього бюджету не вистачає для посвідки на проживання за нерухомістю. Реальна мета може бути збереження частини вартості або орендний дохід. Зосередьтесь на об’єктах, які купують і винаймають турки, а не на квартирах, що рекламують лише іноземцям. Якщо посвідка — головна мета, або розгляньте інший шлях проживання, або перегляньте бюджет.
Справу про посвідку на проживання за житлом можна відкрити, якщо житловий об’єкт відповідає вимогам і район не закритий для реєстрації іноземців. Найчастіша помилка — купити квартиру трохи вище 200 000 доларів, а оцінка SPK виходить нижче порогу; незалежну оцінку беріть до завдатку. Якщо громадянство — далека мета, сьогоднішню купівлю варто обирати так, щоб пізніше її можна було скласти з іншими об’єктами.
Вхід на шлях громадянства. Ключове рішення: один об’єкт чи кілька з трирічною забороною продажу. Офіційну оцінку, DAB і структуру оплати треба звірити з вимогами до завдатку. Обране майно має і пройти умову громадянства, і лишатися продаваним після трьох років.
Рішення стосується портфеля, не однієї квартири: поєднання житла й комерції, поетапний вхід, структура власності й план спадщини. На цьому рівні вартість повної юридичної й податкової перевірки мала проти розміру ризику; економити на ній нерозумно.
Послуги
Мета, бюджет, горизонт часу й міра ризику до показу об’єктів.
Пошук і порівняння житла чи комерції в місті, яке розглядаємо.
Вибір району під життя, оренду, посвідку чи збереження активу.
Розташування, оплата, прогрес будівництва, дата здачі й історія забудовника.
Стан будівлі, ціна району, переговори й придатність до життя чи оренди.
Tapu, договір, іпотека й реєстраційні обмеження з кваліфікованим фахівцем.
Відповідність об’єкта й структури угоди чинним правилам; без гарантії результату.
Ціноутворення, підготовка об’єкта й узгодження переходу права.
Здача, страховка, умеблювання, управління чи оренда за потребою власника.
Інфографіка шляху
Наведіть на зупинку — на цій сторінці відкриється пояснення саме цього етапу.
Старт: ваш дім
Фініш: Tapu і ключі
Ваш дімПочаток справи
Мета купівліЧому купуєте
РайонМапа Стамбула
ПроєктКороткий список
ОглядРеальний об’єкт
ЮридичнеДоговір і Tapu
КупівляКлючі й Tapu
Вітрина проєктів
Три реальні проєкти в Стамбулі, названі за районом. Торгову назву, актуальні ціни та наявність повідомляємо на зустрічі; характеристики — з каталогу забудовника.
Зінджирлікую – Бешикташ · 2+1 … 6+1
Маслак – Аязага · 1+1 … 4+1
Шишлі – Меджидієкьой · 1+1 … 5+1 · 97–574 м²
Характеристики взято з каталогу забудовника; вони можуть змінюватися. Ціну, наявність і умови оплати слід підтвердити до будь-яких зобов’язань.
Мапа Стамбула
Європа ліворуч, Азія праворуч, Босфор посередині. Наведіть на шпильку — короткий опис району з’явиться в рамці біля мапи.
Стіл офіційних фактів
Це не реклама дохідності. Пороги взяті з турецьких правил і можуть змінитись.
Ринок з офіційною цифрою
Перед купівлею в Туреччині поставте поруч три офіційні ряди цифр: обсяг угод, частку іноземних покупців і реальну ціну після інфляції. Усі три у 2026 мають зрозумілий меседж.
В одному рядку: купівля в Туреччині у 2026 — гра терплячого й задокументованого покупця, не поспішного.
Ринок 2026 більше на боці покупця з готовими коштами. Менший обсяг угод і реальне падіння цін означають: у покупця з готовими коштами й законним маршрутом оплати сильніша позиція на переговорах. Це особливо видно на вторинному ринку: у серпні 2026 продажі були майже на п’яту частину нижчі, ніж рік тому. Та сама цифра важлива й для вашого майбутнього продажу: ліквідність треба брати всерйоз.
Реальне падіння в лірах і збиток у доларах — не одне. Індекс Центробанку Туреччини рахують у лірах і після віднімання турецької споживчої інфляції. Покупець з України частіше міряє в доларах або євро; доларовий результат залежить від зростання лірової ціни й знецінення ліри за той самий період. Перед купівлею переведіть дохідність у валюту, якою ви оцінюєте свій капітал.
Наступний покупець вашого житла, ймовірно, турок. Частка іноземців 1,5% від усіх продажів означає: ринок перепродажу переважно внутрішній. Об’єкт, збудований і оцінений лише під іноземців, з багатомовною рекламою й доларовою ціною вище місцевого ринку, у день продажу має вужче коло покупців. Ключове питання: «Чи купить цю квартиру турецька родина з банківським кредитом за цією ціною?»
Внутрішній попит повертається. Іпотечні продажі становили 17,4% угод серпня 2026 і за перші вісім місяців року зросли на 27,6%. Для об’єктів, придатних турецькому покупцеві й орендарю, це добрий знак майбутньої ліквідності.
Джерело: TÜİK, статистика продажів житла й місце роботи, серпень 2026 (опубліковано 17 вересня 2026); TCMB, індекс цін на житло, серпень 2026. Щомісячні цифри оновлюють.
Тип об’єкта
При купівлі в Туреччині тип об’єкта має йти від вашої мети, не від рекламного списку.
Кінцевий продукт видно. Якість виконання, Tapu, плату за утримання, порожні квартири й різницю ціни з порівнянними дивіться окремо.
Видно історію користування й реальну будівлю. Вік, ремонт, орендар, утримання й реєстраційні обмеження важать більше.
Оплата може відрізнятися. Землю, дозвіл, реальний прогрес, характеристики квартири, дату здачі, прострочення й розірвання дивіться до зобов’язання. Показова квартира не доводить фінальну.
За логікою житлової оренди не міряють. Дозволене призначення, розташування, договір орендаря, умеблювання й простій — окремі речі.
Складіть сценарій дохідності ←Перевірка забудовника й проєкту
Найбільше суперечок при купівлі в Туреччині йде з проєктів на етапі будівництва. Кілька турецьких термінів визначають правовий статус вашої квартири, і продавець їх зазвичай не пояснює.
| Стан | Значення | Наслідок для покупця |
|---|---|---|
| Arsa tapusu / Arsa payı | Tapu на землю чи частку землі; окрема квартира в документі ще не визначена. | Найризикованіший етап. Те, що купуєте, ще не зареєстроване як окрема квартира. |
| Kat irtifakı | Окрема квартира вже визначена в документі за затвердженим проєктом, але будинок ще не завершений і не прийнятий. | Tapu квартири є, але завершення будинку й iskan ще попереду. |
| Kat mülkiyeti | Будинок завершений, iskan видано, Tapu квартири повний. | Найбезпечніший стан. Комунальні послуги, страховка, реєстрація адреси й перепродаж простіші. |
| İskan | Підтвердження муніципалітету, що будинок зведений за проєктом. | Без нього можуть постраждати комунікації, реєстрація адреси, справа про посвідку й продаж. |
Якщо мета — громадянство, статус Tapu квартири й момент внесення трирічної заборони звіріть із чинними вимогами до оплати. Частина справ місяцями стоїть через розбіжність статусу документів проєкту з умовами громадянства.
Оцінка
Для купівлі в Туреччині схожі оголошення — добрий старт, але запропонована ціна не обов’язково фінальна. Надійне порівняння ставить поруч об’єкти зі схожим розташуванням, віком будинку, Tapu, якістю будівництва й умовами оплати.
Дві квартири з однаковим номінальним метражем можуть мати різну корисну площу й вартість утримання. Корисний результат — обґрунтований діапазон: які варіанти порівняли, які відмінності скоригували й де даних бракує.
| Критерій | Чому це важливо? |
|---|---|
| Чиста й загальна площа | Схожий номінальний метраж не означає однакову корисну площу. |
| Точне розташування | Реальна доступність інколи важливіша за гучну назву району. |
| Вік і якість будинку | Впливає на ремонт, утримання й наступного покупця. |
| Поверх, світло й стан квартири | Квартири одного будинку не мають однакової вартості. |
| Плата за утримання й витрати | Високі постійні витрати змінюють орендну дохідність або вигоду життя. |
| Схожа пропозиція | Багато схожих квартир підсилює вибір протилежної сторони. |
| Умови оплати й здачі | Готівку, розстрочку, готове й на етапі будівництва міряйте з однаковим припущенням. |
Повна вартість
Ціна в оголошенні — лише один рядок кошторису. Таблиця нижче показує позиції, які треба бачити в бюджеті купівлі в Туреччині до переговорів. Точні суми залежать від типу об’єкта, вартості й умов угоди.
| Рядок витрат | Пояснення | Нотатка для іноземного покупця |
|---|---|---|
| Збір переоформлення Tapu | 4% заявленої вартості; за законом 2% покупець і 2% продавець, на практиці інколи все лягає на покупця. | Заявлена вартість не може бути нижчою за офіційну базу збору. Заниження тягне важкий штраф. |
| Збір за послуги реєстру | Фіксована сума, яку встановлюють щороку. | Мала, але має бути в кошторисі. |
| Звіт оцінки SPK | Потрібне іноземному покупцеві. | Основа підтвердження вартості в справі про посвідку й громадянство. |
| Обов’язкове страхування від землетрусу DASK | Потрібне до переоформлення Tapu й щороку продовжується. | Додаткова страховка будинку й вмісту — окремо. |
| KDV на новобудові | Ставка залежить від типу й умов об’єкта; загальна — 20%. | Перша передача житлової чи комерційної одиниці нерезиденту-іноземцю може бути звільнена за законом. Умови звіріть до договору. |
| Офіційний переклад, нотаріус, довіреність | Залежить від комплекту документів і типу довіреності. | Якщо видаєте довіреність з України чи з країни, де зараз живете, текст має бути точним і обмеженим тією самою угодою. |
| Комісія радника чи агентства | Треба повідомити письмово й до показу об’єкта. | Запитайте, від кого й у якому розмірі її отримують. |
| Умеблювання й підготовка | На новобудові часто занижують. | Прямо впливає на орендну дохідність першого року. |
| Плата за будинок (aidat) | на місяць. | У люксових комплексах може істотно знизити дохідність. |
| Річний збір на нерухомість | Щороку двома частинами муніципалітету району. | Починається з року після реєстрації Tapu. |
| Банківські витрати й конвертація | Залежить від маршруту переказу й банку. | Різниця курсу конвертації на великих сумах стає помітною цифрою. |
Практичне правило: для кожного варіанта складіть «кошторис входу» (ціна плюс усі рядки вище) і «кошторис виходу» (збір при продажу, можливий податок на прибуток, комісія продажу). Купівля в Туреччині без кошторису виходу — лише половина рішення.
Калькулятор дохідності
Валову дохідність ділять як річну оренду на ціну купівлі; залишок на кінець року вона не показує. Складіть щонайменше три сценарії:
Калькулятор для Перший розгляд сценарію є. «Чиста» означає оренду за місяці зайнятості мінус річну плату за утримання й річні витрати, поділені на ціну купівлі. Це не прогноз майбутньої ціни й не гарантія оренди.
Це оцінка сценарію, не заміна розгляду справи й не гарантія дохідності.
Податок
Купівля в Туреччині не закінчується підписом на Tapu; власність несе річні обов’язки. Незнання про них зазвичай проявляється на другому році або в день продажу. Цифри цього розділу стосуються 2026 року й щороку оновлюються.
З року після реєстрації Tapu власник сплачує річний збір двома частинами муніципалітету району. Для дуже дорогого житла може застосовуватись податок на цінне житло (Değerli Konut Vergisi). Поріг щороку оновлюють.
Житлова оренда до 58 000 лір у 2026 році за передбачених законом умов звільнена від податку. Якщо більше — увесь дохід треба задекларувати в березні наступного року; іноземний власник від цього правила не звільнений. З 2026 відсотки за кредитом від житлового орендного доходу не віднімають. Незадекларований дохід знімає пільгу й тягне штраф.
Подобова й туристична оренда квартири в Туреччині потребує окремого дозволу й згоди інших власників будинку. Перед купівлею під короткострокову оренду перевірте, чи взагалі можна отримати дозвіл на цей будинок; у багатьох комплексах цього практично немає.
Прибуток від продажу після законних коригувань і віднімання річної пільги (150 000 лір на 2026) оподатковується. Після п’яти років некомерційний продаж звільнений. Для об’єкта під громадянство трирічна заборона діє окремо.
Перехід нерухомості спадкоємцям обкладається турецьким податком на спадщину; процедури, зокрема свідоцтво про спадщину, відбуваються в Туреччині. Сім’ям із кількома об’єктами чи великим майном структуру власності варто проектувати з адвокатом із самого початку.
Перебування понад шість місяців поспіль у календарному році може зробити вас податковим резидентом Туреччини й змінити коло податкових обов’язків. Якщо плануєте жити постійно, з’ясуйте це до переказу всього капіталу.
Цей розділ не замінює індивідуальну податкову пораду. Shaahan не є податковим радником; справу звіріть із ліцензованим податковим консультантом у Туреччині.
Юридична перевірка
Завдаток перетворює інтерес на грошове зобов’язання. Гарне фото й готовий договір проєкту не замінюють незалежної перевірки. Право власності виникає з реєстрації в земельному реєстрі; бронь чи зобов’язання продати самі по собі власністю не є.
Для важливих угод перевірку має робити кваліфікований фахівець із фокусом на інтересах покупця.
Переказ коштів
Для покупця з України найбільший ризик купівлі в Туреччині часто не сам об’єкт, а маршрут грошей. Tapu, справа про посвідку й справа про громадянство залежать від зрозумілого банківського сліду.
Українські банки формально лишаються в SWIFT, але воєнні обмеження НБУ суттєво звужують переказ великих сум за кордон. Прямий переказ із рахунку в Україні на рахунок у Туреччині в потрібному обсязі й у потрібний час часто неможливий — дехто вже переказує з рахунку в ЄС, куди кошти потрапили раніше. Турецькі правила вимагають банківського обліку надходження й конвертації валюти для купівлі іноземцями. Після конвертації банк видає «довідку про купівлю валюти» (DAB); цей документ ключовий у день переоформлення Tapu і в справі про громадянство. З 1 жовтня 2026 року сплата ціни також ітиме через систему безпечних платежів (Güvenli Ödeme).
Shaahan не супроводжує незаконні маршрути й обхід банківських чи валютних вимог. Неліцензійний обмін і перевезення готівки, крім ризику втратити гроші, підривають справу про Tapu, посвідку й громадянство. Маршрут переказу підтвердьте до будь-якого зобов’язання з банком і ліцензованим адвокатом у Туреччині.
Правильне питання будь-якому радникові чи продавцеві: «Яким саме маршрутом, на чий рахунок і з яким документом підуть мої гроші?» Якщо відповідь розмита, справа не лише в комісії — під загрозою безпека всієї купівлі в Туреччині.
Юридичні й державні джерела Туреччини
Єдині зовнішні посилання цієї сторінки — державні портали. Правила змінюються; остаточне рішення за офіційним органом, не за радником.
Орган Tapu, Web Tapu й угод іноземців.
tkgm.gov.tr ← Циркуляр 2024/4Підтвердження суми громадянства (TTB)Як підтверджують 400 000 доларів і роль звіту GEDAŞ на шляху громадянства.
tkgm.gov.tr ← Your Key TürkiyeОфіційний портал громадянства за інвестицієюУмови шляху через нерухомість, трирічна заборона й зміни регламенту з державного джерела.
yourkeyturkiye.gov.tr ← Göç İdaresiУправління міграційної службиОрган короткострокової посвідки, картки іноземця й сімейної справи.
goc.gov.tr ← MevzuatСистема законодавства ТуреччиниТекст закону про громадянство 5901 і виконавчі регламенти читайте тут.
mevzuat.gov.tr ← Resmî GazeteResmî GazeteМісце публікації змін закону; кожну цифру цієї сторінки треба ще раз звірити тут.
resmigazete.gov.tr ← TÜİKСтатистичне управління ТуреччиниІндекс цін на житло й офіційні ринкові дані; не обіцянка дохідності від радника.
tuik.gov.tr ←Shaahan не переписує закон рекламними словами. Кожну справу треба звірити з чинною редакцією правил і кваліфікованим адвокатом чи експертом у Туреччині.
Посвідка
Власність не означає автоматичної посвідки. Тип об’єкта, житлове призначення, розташування, вартість і умови справи треба перевірити до оплати, не після Tapu.
Об’єкт має відповідати меті проживання; реєстрацію адреси, посвідчення особи й склад сім’ї дивляться окремо. Остаточне рішення — за міграційною службою й законом 6458.
Для Tapu, переоформлених від 16 жовтня 2023 року, вартість житла як підстави посвідки має бути щонайменше 200 000 доларів і підтверджена звітом оцінки SPK. Район розташування також не повинен бути закритим для реєстрації проживання іноземців.
Ані Shaahan, ані інший посередник не може гарантувати видачу посвідки. Остаточне рішення приймають офіційні органи Туреччини.
Громадянство
На дату перегляду 27 вересня 2026 року заявлений мінімум інвестиції в нерухомість для клопотання про громадянство — 400 000 доларів США, і об’єкт за встановлених умов не можна продавати щонайменше три роки. Джерело: регламент до закону про громадянство, стаття 20/2-b, і портал Your Key Türkiye و Циркуляр TKGM 2024/4.
На шляху громадянства через нерухомість у Туреччині самої ціни в оголошенні замало. Прийнятна оцінка, переказ коштів, особи сторін, офіційна реєстрація й обмеження продажу мають відповідати чинним правилам. Закони можуть змінитись.
Порівняння країн
Багато великих покупців перед купівлею в Туреччині одночасно порівнюють кілька країн. Таблиця лише ставить поруч структурні факти. Цифри кожної країни можуть змінитись; на момент дії їх треба читати з офіційного джерела тієї країни.
| Критерій | Туреччина | ОАЕ (Дубай) | Греція |
|---|---|---|---|
| Мінімум нерухомості | 200 000 доларів для посвідки; 400 000 доларів для громадянства | 2 млн дирхамів (близько 545 000 доларів) для золотої посвідки на 10 років | 800 000 євро в Аттиці, Салоніках, Міконосі, Санторіні та густонаселених островах; 400 000 євро в інших регіонах |
| Результат | Посвідка з продовженням або повне громадянство | Довгострокова посвідка | Посвідка з можливістю пересування в Шенгені |
| Громадянство через нерухомість | Прямо, з трирічною забороною | Ні | Прямо — ні; після реального проживання й умов інтеграції |
| Умова об’єкта | Офіційна оцінка; скласти кілька об’єктів для громадянства дозволено | Повна вартість об’єкта; склад і іпотечне майно за умов | Один об’єкт щонайменше 120 м² |
| Короткострокова оренда | Потрібні дозвіл і згода інших власників | з дозволом | Для нерухомості золота віза заборонена |
| Близькість для українців | Короткий рейс з України чи ЄС, українська громада, уже знайомий Стамбул | Короткий рейс, українська громада | Інша відстань, менша українська громада |
Підсумок: якщо мета — другий паспорт саме через одну угоду з нерухомістю, серед цих трьох варіантів прямий шлях дає Туреччина. Якщо важливіші посвідка на проживання, якість життя й простіша податкова система — Дубай є серйозним конкурентом. Якщо пріоритет — європейський доступ, розглядають Грецію, з вищою вартістю входу в районах із попитом. Купівля в Туреччині доречніша, коли міграційна мета й логіка ринку збігаються.
Ризики
Коливання ліри, інша ціна для іноземця, затримка здачі й ліквідність — частина реальності купівлі в Туреччині, не виноска брошури.
Зростання в лірах може йти поруч із падінням ліри до долара чи євро.
Деякі проєкти мають іншу ціну чи умову для іноземного покупця.
Продаж може зайняти час, особливо якщо коло наступних покупців вузьке.
Продаж на етапі будівництва може зустріти затримку або зміну фінальних характеристик.
Плата за утримання, умеблювання, ремонт, податок і управління зменшують дохідність.
Багато схожих квартир підсилює вибір протилежної сторони.
Формулу на кшталт «метро будують» звіряйте з офіційною програмою.
Вид, показова квартира чи обмежена знижка не замінюють перевірки.
Дорогі помилки
Ці помилки в справах купівлі в Туреччині повторюються знову і знову. Більшість іде не від браку грошей, а від поспіху й довіри до усного слова.
Якщо у вашій справі щось із цього ще неясне, наступний крок — не купівля, а перевірка. Пізніше й точне рішення в Туреччині зазвичай дешевше за швидке й хибне.
Негативний фільтр
Якщо щось із нижчого неясне, до кінця перевірки не зобов’язуйтесь:
Кожен пункт вище не означає, що об’єкт однозначно не підходить; означає, що даних замало для оплати й зобов’язання.
Ми маємо вміти сказати «ні» окремим проєктам — навіть якщо продати їх нам було б легше.
Результат консультації
Після першого розгляду має бути більше, ніж кілька фото й назва проєкту. Аркуш порівняння може показати таке:
Результат розгляду може бути одна пропозиція, зміна району, перегляд бюджету або відкладення купівлі. Мірило якості поради — не кількість показаних проєктів; ясніше ваше рішення.
Ринковий звіт
Для купівлі в Туреччині гіди цін Стамбула, оренди й правил із цієї сторінки ведуть до оцінки, калькулятора й державного порталу. Кожен аналітичний матеріал має показувати дату, джерело, метод розрахунку й обмеження даних.
Середнє по району не замінює ціну конкретної квартири. Критерії порівняння, чисту площу, точне розташування й умови оплати дивіться в розділі оцінки.
Читати критерії оцінки ←
Дохідність не гарантована. Оренду, простій, плату за утримання й річні витрати розкладіть сценаріями в калькуляторі на цій сторінці.
Читати розрахунок дохідності ←
Правила змінюються. Чинний текст читайте з державних порталів Туреччини, не з рекламного викладу.
Читати офіційні джерела ←Справи
Для купівлі в Туреччині на цій сторінці є три зразки розгляду. Це не закриті угоди з іменами клієнтів і не гарантія результату справи.
Критерії: школа, доступність, корисна площа й плата за утримання. Квартиру з неясною площею відсікаємо зразу.
Критерій шляху життя ←
Рекламної оренди замало; плата за утримання, простій і наступний покупець мають увійти в модель.
Критерій розрахунку дохідності ←
Оцінка, структура оплати й обмеження продажу до завдатку мають відповідати чинним правилам.
Критерій шляху громадянства ←
Чому Shaahan
Компанія Shaahan з офіційною назвою SHAHAN DİJİTAL ULUSLARARASI DIŞ TİCARET LTD. ŞTİ. і реєстраційний номер 5-464795 Шлях купівлі в Туреччині супроводжує з центрального офісу в Стамбулі. Візит — за попередньою домовленістю.
Мета й бюджет стають ясними до показу проєкту.
Об’єкт без порівняння з альтернативою не оцінюють.
Разом із пропозицією йдуть зрозумілі обмеження й ризики.
Ціну, офіційні, юридичні витрати й можливу комісію розділяють.
Юридична перевірка — за документами тієї самої угоди й кваліфікованою особою.
За потреби здача, умеблювання чи оренда тривають.
Прозорість
Перед початком співпраці покупцеві повідомляють опис послуг Shaahan і пов’язані витрати. Для кожного запропонованого об’єкта має бути зрозумілим зв’язок Shaahan із продавцем чи забудовником і будь-яка можлива комісія з угоди. Офіційні збори, юридичні послуги й сума продавцеві подають окремо.
Розмір гонорару чи комісії Shaahan на цій сторінці не вказано. Спосіб оплати, момент повідомлення й робота з конфліктом інтересів викладають письмово до зобов’язання.
П’ятдесят розповідей написані для оформлення цього блоку. Вигляд — той самий шаблон відгуків Shaahan Digital.
Імена й історії вигадані; щоб публікувати як відгук клієнта, кожен текст треба замінити реальним досвідом тієї людини й вийти з її згодою.
Словник
На шляху купівлі в Туреччині знання цих термінів робить розмову з продавцем, банком і реєстром точнішою й знімає чимало непорозумінь.
| Термін | Значення простою мовою |
|---|---|
| Tapu | Офіційне свідоцтво власності, яке реєструє кадастр (TKGM). |
| Web Tapu | Інтернет-портал TKGM для перегляду й відстеження стану Tapu та заявок. |
| Vergi numarası | Турецький податковий номер; передумова рахунку й купівлі нерухомості. |
| Yabancı kimlik numarası | Ідентифікаційний номер іноземця, який видають із посвідкою. |
| DAB (Döviz Alım Belgesi) | Банківська довідка про конвертацію іноземної валюти в ліри; потрібна при переоформленні Tapu і в справі про громадянство. |
| SPK değerleme raporu | Звіт оцінки експерта з ліцензією Ради ринку капіталу (SPK). |
| DASK | Обов’язкове страхування від землетрусу, потрібне до переоформлення Tapu. |
| Rayiç bedel / Emlak vergisi değeri | Офіційна база збору; заявлена в Tapu ціна не може бути нижчою. |
| Emlak vergisi | Річний збір на нерухомість, який сплачують муніципалітету району. |
| Aidat | Місячна плата за будинок чи комплекс. |
| İpotek | Іпотека, записана на об’єкт на користь банку чи кредитора. |
| Haciz | Арешт майна через борг власника; перешкода чистому переходу права. |
| Şerh | Запис або обтяження в Tapu, як-от трирічна заборона продажу для громадянства. |
| Kat irtifakı | Право на окрему квартиру до завершення будинку й видачі iskan. |
| Kat mülkiyeti | Повна власність квартири після завершення будинку й iskan. |
| İskan | Акт введення в експлуатацію й придатність будинку до життя від муніципалітету. |
| Güvenli Ödeme Sistemi | Система безпечних платежів, яка з 1 жовтня 2026 прив’язує сплату ціни до реєстрації переходу Tapu. |
| Ön ödemeli konut satış sözleşmesi | Договір попереднього продажу житла, який треба укладати в офіційній формі. |
| Vekaletname | Довіреність; для дистанційної купівлі має бути точною, обмеженою й з офіційним перекладом. |
Часті запитання
Загалом так; тип об’єкта, розташування, законні обмеження й стан угоди треба перевірити.
Посвідка не є загальною передумовою власності для іноземців. Потрібні посвідчення особи, податковий номер і вимоги угоди.
Ні. Власність і посвідка — окремо. Тип, призначення, розташування, вартість і справу треба перевірити.
Ні. Об’єкт і структура угоди мають відповідати чинним правилам. Остаточне рішення — за офіційними органами.
На дату перегляду 27 вересня 2026 мінімум шляху через нерухомість — 400 000 доларів. Перед дією перевірте знову.
Єдиного району для всіх немає. Вибір залежить від бюджету, мети, горизонту часу й способу життя.
В обох частинах є доречні й недоречні райони. Рішення — на рівні кварталу й проєкту.
Загальної відповіді немає. Новобудова, вторинний ринок і продаж на етапі будівництва мають різні ризики й плюси.
Дивіться історію забудовника, землю, дозвіл, прогрес, договір, здачу й Tapu.
Частину процесу можна пройти дистанційно або за довіреністю; оплата й текст довіреності мають бути ясними.
Залежить від ціни, району, оренди, плати за утримання, податків, ремонту й простою. Фіксованого ринкового відсотка немає.
Ні. Наявність, валюта й умови продажу змінюються. Фінальну ціну з’ясовують до броні.
Ні. Жодна купівля нерухомості не без ризику, і ринковий результат не гарантують.
Проясніть особу продавця, характеристики об’єкта, повернення коштів, фінальну ціну й можливість переходу права.
Часто так; тип оренди, правила будинку, податок і законну вимогу треба перевірити.
Ні. Посвідка й дозвіл на роботу — не одне. Для законної праці потрібен окремий дозвіл.
Ні. Форма — початок розуміння справи. До завдатку Tapu й договір має подивитись кваліфікований фахівець.
Ні. Це цифра першого сценарію. Податок справи, умеблювання, курс і реальну оренду додайте окремо.
Якщо податковий номер, рахунок, оцінка й документи готові, переоформлення готового об’єкта зазвичай триває від кількох днів до кількох тижнів. Справа про громадянство після Tapu займає місяці. Більшість затримок іде від переказу коштів і неповного комплекту, а не від реєстру.
Güvenli Ödeme Sistemi з 1 жовтня 2026 року обов’язкова. Ціну об’єкта блокують на банківському ескроу й передають продавцеві лише після реєстрації Tapu. Якщо угоди не буде, сума повертається покупцеві.
Для переоформлень після 16 жовтня 2023 року житло як підстава посвідки має мати щонайменше 200 000 доларів підтвердженої вартості. Дешевший об’єкт може підходити для життя чи оренди, але не є основою посвідки за нерухомістю.
Так. На шляху громадянства сума вартості кількох об’єктів може сягнути 400 000 доларів, якщо кожен відповідає вимогам оцінки, оплати й трирічної заборони.
Так. Магазин, офіс та іншу комерцію теж приймають на шляху громадянства. Але основою посвідки за нерухомістю має бути житло.
Трирічну заборону продажу вносять до Tapu; вона блокує звичайний перехід права в цей період. Будь-який план раннього виходу узгодьте з адвокатом до дії.
Справа про громадянство за інвестицією покриває подружжя й дітей до 18 років. Діти старше 18 мають окремий шлях, тому таймінг справи важливий у сім’ях, де дитина близько вісімнадцяти.
Ні. Подобова й туристична оренда квартири потребує окремого дозволу й згоди інших власників будинку. Перед купівлею з цією метою перевірте можливість дозволу саме на цей будинок.
Річний збір на нерухомість, страхування від землетрусу DASK, плата за будинок, ремонти й, у разі оренди, податок на орендний дохід понад річну пільгу. Ці витрати — частина реальної дохідності купівлі в Туреччині.
Заниження ціни тягне важкий штраф, із системою безпечних платежів стало ризикованішим і в день продажу збільшує ваш оподатковуваний прибуток. Реєстрація реальної ціни також захищає справу про посвідку, громадянство й походження коштів.
Іноземці у 2026 році становили близько 1,5% покупців житла в Туреччині. Об’єкт, чию ціну й маркетинг зроблено лише під іноземців, у момент продажу зустрічає менше покупців і може піти нижче ціни купівлі.
Точного прогнозу немає. Офіційні дані 2026 року показують менший обсяг угод і реальне падіння цін — це підсилює позицію покупця з готовими коштами. Вдалий момент визначають ваша мета, горизонт утримання й готовність маршруту оплати, а не заголовок ринку.
Міжнародний холдинг Shaahan
Купівля нерухомості в Туреччині — не фініш, а початок життя чи справи в іншій країні. Холдинг Shaahan лишається поруч окремими командами з навчання, реєстрації компанії, міжнародної торгівлі й цифрової присутності. Ця сторінка — про шлях нерухомості; кожну іншу послугу веде та сама профільна команда на своєму сайті.
Для того, хто після житла хоче вести справу в Туреччині: імпорт, експорт і шлях реєстрації компанії супроводжує окрема торгова команда.
Якщо сім’я хоче навчання дитини чи студентське життя в Туреччині, команда Apply розглядає університет і перше облаштування окремо від угоди з нерухомістю.
Якщо відкриваєте компанію чи крамницю в Туреччині, цифрова команда працює над видимістю в Google і багатомовним пошуком — окремо від купівлі житла.
Сама купівля не дає посвідки, громадянства, вступу до університету чи реєстрації компанії. Кожен шлях розглядає відповідна команда за умовами тієї самої справи; остаточне рішення — за офіційним органом тієї сфери.