Alıcı danışmanı, emlak satıcısı değil
Gayrimenkul kararı yalnızca güzel bir daire seçmek değildir; hedef, bütçe, gerçek değer, müteahhit güvenilirliği, kiraya verilebilirlik ve yeniden satış imkânına göre alınması gereken mali, hukuki ve kişisel bir konudur.
Shaahan, İstanbul’daki resmi varlığıyla Türkiye’de yatırım yolunu dosyayı tanımaktan seçenek karşılaştırmaya ve belge incelemesine kadar eşlik eder; kesin getiri veya oturum vaadi olmadan.
Garantili getiri, kesin oturum veya herkese aynı teklif yok.
Karar yolu
Bu yol yaşam, kira almak veya varlığın bir kısmını tutmak için incelenebilir. Ama «alınabilir olmak» ile «almaya değer olmak» aynı şey değildir. Çekici görünüm veya kolay ödeme, benzerlerine göre yüksek fiyatı haklı kılmaz.
Alıcı için hedef, ödeme yolu, sermayeye erişim, işlem giderleri, hukuki durum ve yaşam planı da aynı kararın parçasıdır. Oturum veya vatandaşlık söz konusuysa, taşınmazın uygunluğu kapora öncesinde netleşmeli.
Shaahan’da başlangıç bir sorudur: Bu taşınmaz sizin için hangi sorunu çözer? Yanıt, incelenebilir seçenekleri elenebilirlerden ayırır.
Bütçeyi bugünkü hesap bakiyesiyle bir tutmayın. Sermayenin bir kısmı işlem gideri, tefriş, bakım ve nakit yastığı içindir. Görüşmeden önce üç rakam yazın: toplam tavan, nakit kalması gereken tutar, diğer giderlerden sonra taşınmaz fiyat tavanı.
Her dosya için ayrı döküm çıkarın: anlaşılan fiyat, resmi devir, hukuki hizmet, tercüme, olası komisyon, tadilat ve aidat. Taksit varsa tarihi, dövizi, her taksiti, gecikmeyi ve teslim taahhüdünü peşinattan ayrı tartın. Nihai tutar o dosyaya bağlıdır.
Bu dosyanın maliyet dökümünü isteyin →
Kısa yanıt
Yalnızca iki dakikanız varsa bu on yanıt doğru resmi verir. Ayrıntı ve kaynak sonraki bölümlerdedir. Gözden geçirme: 27 Eylül 2026.
Evet. Yabancılar, askeri ve güvenlik bölgeleri ile yasal pay tavanları çerçevesinde konut ve işyeri tapusu alabilir. İşlem pasaport, Türkiye vergi numarası ve alıcı adına banka hesabıyla yürür; oturum ön şart değildir.
16 Ekim 2023’ten sonra devredilen tapularda konutun değeri en az 200.000 dolar olmalı ve bu değer SPK lisanslı ekspertiz raporuyla doğrulanmalıdır. Mahalle de yabancıların adres kaydına kapalı olmamalıdır.
400.000 dolarlık taşınmaz, tapuya işlenen üç yıl satmama kaydıyla. Bu tutara birden fazla taşınmazı birleştirerek ulaşmak serbesttir; eş ve 18 yaşından küçük çocuklar aynı dosyaya girer. Nihai karar Türkiye’nin resmi mercilerindedir.
Fiyatın yanında bütçeye tapu harcını (%4 beyan edilen değer), değerleme raporunu, zorunlu deprem sigortası DASK’ı, tercüme ve vekaleti, komisyonu ve yeni konutta muhtemel KDV’yi koyun. Kesin tutarı o dosya için, kapora öncesi alın.
Bedel, Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenmek zorundadır. Alıcının parası tapuda devir tesciline kadar bankanın bloke hesabında kalır, tescilden sonra satıcıya geçer. Bu sistem dışındaki elden veya doğrudan ödeme, tapu devrinin dayanağı değildir.
Lira cinsinden evet, reel olarak hayır. TCMB endeksine göre Ağustos 2026’da konutun nominal fiyatı bir yıl öncesine göre %23 yükseldi; enflasyon düşülünce reel olarak %6,5 geriledi. İstanbul’da nominal artış %26,3 oldu.
Tüm piyasa için sabit bir oran yoktur. Aidat, boş ay, vergi ve bakımdan sonraki net getiri, reklam getirisinden anlamlı biçimde düşüktür. Her taşınmaz için üç senaryo kurun ve bu sayfadaki hesapla tartın.
Evet. Yıllık emlak vergisi, yıllık istisnanın (2026 için 58.000 TL) üstündeki kira geliri vergisi ve taşınmaz beş yıldan önce satılırsa değer artışı kazancı. Bunlar Türkiye’de yatırımın gerçek maliyetinin parçasıdır.
Yaptırımlar nedeniyle İran bankalarından doğrudan SWIFT pratikte mümkün değildir; tapu devri ise döviz bozdurmanın banka kaydına (DAB) bağlıdır. Paranın yasal ve belgelenebilir yolunu her taahhütten önce banka ve avukatla netleştirin. Kusurlu dosyaların çoğu bu halkada oluşur.
Shaahan alıcı danışmanıdır. Hedefi ve bütçeyi netleştirir, seçenekleri alış ve çıkış maliyetiyle karşılaştırır, riskleri açık söyler, hukuki incelemeyi yetkin uzmanla koordine eder ve tapudan sonra da yanında kalır. Getiri, oturum veya vatandaşlık taahhüt etmez.
Özel değerlendirme masası
Asıl hedefi, bütçe aralığını, işlem zamanını, kent veya bölgeyi ve vazgeçilmez öncelikleri yazın. Bir dosya gördüyseniz linkini veya künyesini de gönderin.
2026 değişiklikleri
Birçok rehber hâlâ önceki yılların kurallarıyla yazılmıştır. Tam metin için her maddeye dokunun; aynı değişiklik bu bölümde açılır. İşlemden önce güncel resmi metinle örtüştürün.
Kaynaklar: Ticaret Bakanlığı’nın Güvenli Ödeme Sistemi duyurusu, 7566 sayılı Kanun metni Resmî Gazete’de, oturum için Göç İdaresi ve istisnalar için Gelir İdaresi Başkanlığı.
Alım yolu
Altı ayrı yoldur, genel bir teklif değil. Hedefe dokunun; o hedefin görseli ve ölçütü açılır.
Alış fiyatı, gerçek piyasa talebi, likidite ve yeniden satış, proje görünümünden daha önemli olan yatırımcılar için.
Tek bir teklif bütün alıcılar için aynı anda en iyi yanıt olamaz. Projeleri karşılaştırmadan önce asıl hedefi ve yan hedefleri netleştirin.
Gündelik niteliği merkeze alın: ulaşım, hizmetler, kullanılabilir metre, aidat ve mahalle uyumu. Görüşmeyi örnek daireyle sınırlamayın. Yaşamaya uygun taşınmaz en yüksek kirayı vermeyebilir.
Reklam kirası yetmez. Gerçek arzı, boş dönemi, aidatı, onarımı, yönetimi ve vergiyi düşün. Sonraki alıcının kim olduğunu sorun.
Satıcı fiyatını piyasa kanıtı ve likiditeyle tartın. Lira cinsinden nominal artış, referans dövizde varlık artışı demek değildir. Taşınmazdan ayrı nakit yastık gerekir.
Mülkiyet, oturum ve vatandaşlık ayrıdır. Gayrimenkul vatandaşlığı en az 400.000 dolar ve üç yıllık satış kısıtı ister. İlan fiyatı şartları karşılamaz.
Şirket tanıtımı
Piyasa proje ve vaat dolu. Çok seçenek, Türkiye’de yatırım yolunu kolaylaştırmaz.
Yaşamaya uygun taşınmaz iyi kira vermeyebilir; kolay ödeme de bölge değerinin üstündeki fiyatı örtmez. Dosya sunmadan önce dört konuyu netleştiririz:
Sonra kent ve taşınmaz türü seçilir. Nitelik ölçütü, uygun olmayanı erken elemektir; proje sayısı değil.
Yatırım uyumu
Coğrafi konum, iç pazar ve yabancıların tapu alabilmesi pek çok kişinin dikkatini çekmiştir. Bir ülkenin genel cazibesi, her kentin veya her projenin uygun olduğu anlamına gelmez.
Enflasyon, lira dalgalanması, yabancılara farklı fiyatlama, işlem giderleri, yeni proje arzı, mevzuat değişimi ve likidite, alımdan önce bakılması gereken unsurlardır.
Doğru sonuç bazen alımı ertelemek, bütçeyi değiştirmek veya başka bölgedir; derhal taahhüt değil.
Büyük sermaye
Tutar büyüyünce soru «hangi daire?»den «hangi yapı?»ya döner. Aşağıdaki sekiz karar proje seçiminden önce alınmalıdır; tam metin için aşağıdaki kartları kaydırın.
Büyük bir tek birim yönetimi kolaylaştırır; fakat likiditesi sınırlıdır, çünkü birkaç milyon dolarlık alıcı azdır. Kira talebi gerçek olan bölgelerde birkaç orta boy birim, boş kalma ve satış riskini dağıtır, kademeli satış imkânı verir. Vatandaşlık yolunda 400.000 dolara ulaşmak için birden fazla taşınmazı birleştirmek serbesttir.
Kurumsal kiracılı ticari taşınmazda sözleşme daha uzun, gelir daha istikrarlı olabilir; boş kalma süresi ve değerlemesi ise daha karmaşıktır. Büyük portföylerde konut ile ticareti birleştirmek yaygındır. Ticari taşınmaz vatandaşlıkta kabul edilir; tapu oturumunun dayanağı ise konut olmalıdır.
Reel fiyatın aylardır gerilediği bir piyasada, 6 ila 12 ay içinde iki veya üç adımda girmek zamanlama riskini azaltır. Şartı, pazarlık fırsatının transfer beklerken kaçmaması için paranın yasal yoldan Türkiye hesabında hazır olmasıdır.
Tek kişi, eşle müşterek veya şirket yapısı; her birinin vergi, miras, oturum ve vatandaşlık yolu farklıdır. Bu ölçekte Türkiye’de tapu almadan önce mülkiyet yapısını avukat ve vergi danışmanıyla kurun, satış ofisinde ve zaman baskısı altında değil.
Yatırım yoluyla vatandaşlık dosyası eşi ve 18 yaşından küçük çocukları kapsar; 18 yaşından büyük çocuklar ayrı yol ister. Çocuğu 18’e yaklaşan ailede dosya zamanlaması, taşınmaz seçimi kadar önemlidir.
Sermayenin bir kısmı taşınmazın dışında ve erişilebilir kalmalıdır. Taşınmaz uzun vadeli değer tutma aracıdır, acil kasa değildir. Alıcı piyasasında zorunlu satış, gayrimenkul yatırımcısının en büyük zararını üretir.
Her alım için üç senaryo yazın: Türk alıcıya satış, yabancı alıcıya satış, uzun dönem kira ile tutma. Üçünden yalnızca biri gerçekçiyse risk yüksektir. Vatandaşlık taşınmazında üçüncü yıl sonrası çıkışı en baştan tartın.
Büyük dosyalar az kişiyle ve yazılı yürümeli: gizlilik anlaşması, kıdemli danışmanla doğrudan iletişim, mali belgelerin yalnızca gerçekten ihtiyaç duyanlarla paylaşılması.
Bütçe senaryosu
Fiyatlar her gün değişir; karar mantığı her bütçe aralığında daha sabittir. Aşağıdaki dört senaryo proje fiyatı değil, Türkiye’de yatırım için düşünme çerçevesidir.
Bu bütçe tapu oturumu için yetmez. Gerçek hedef, değerin bir kısmını korumak veya kira geliri olabilir. Alıcısı ve kiracısı Türk olan taşınmazlara bakın; yalnızca yabancılara pazarlananlara değil. Asıl hedef oturumsa, ya başka bir oturum yolunu tartın ya da bütçeyi yeniden kurun.
Açık mahallede, şartları tutan bir konutla tapu oturumu dosyası mümkün. En sık hata, ilan fiyatı 200.000 doların hemen üstünde olup SPK değerlemesi eşiğin altında kalan daireyi almaktır; kapora öncesi bağımsız değerleme alın. Vatandaşlık uzun vadeli hedefse, bugünkü alımı sonradan birleştirilebilir seçin.
Vatandaşlık yoluna giriş. Kritik karar, üç yıl satmama kaydıyla bir taşınmaz mı, birkaçının birleşimi mi. Resmi değerleme, DAB ve ödeme yapısı kapora öncesi şartlara uydurulmalıdır. Seçilen taşınmaz hem vatandaşlık eşiğini geçmeli hem üç yıl sonra satılabilir olmalıdır.
Karar bir daire değil, portföydür: konut-ticari karışımı, kademeli giriş, mülkiyet yapısı ve miras planı. Bu ölçekte tam hukuki ve vergi incelemesinin maliyeti, riske göre küçüktür; buradan kısmanın anlamı yoktur.
Hizmetler
Dosya sunmadan önce hedef, bütçe, zaman ufku ve risk iştahı.
İncelenebilir kentte konut veya ticari taşınmaz arama ve karşılaştırma.
Oturma, kira, oturum veya varlık tutmaya uygun bölge seçimi.
Konum, ödeme, inşaat ilerlemesi, teslim tarihi ve müteahhit geçmişi.
Yapının hali, bölge fiyatı, pazarlık ve kullanma veya kiralama imkânı.
Tapu, sözleşme, ipotek ve tescil kısıtı yetkin uzmanla.
Taşınmazın ve işlem yapısının güncel mevzuatla uyumu; sonuç garantisi yok.
Fiyatlama, dosya hazırlığı ve devir koordinasyonu.
Teslim, sigorta, tefriş, yönetim veya kira, malikin ihtiyacına göre.
Yol infografiği
Her durağa gelince aynı aşamanın açıklaması bu sayfada açılır.
Başlangıç: eviniz
Bitiş: tapu ve anahtar
EvinizDosyayı başlat
Alım hedefiNeden alıyorsunuz
Bölgeİstanbul haritası
ProjeKısa liste
Yerinde incelemeGerçek taşınmaz
HukukiSözleşme ve tapu
AlımAnahtar ve tapu
Proje vitrini
Semt adıyla anılan üç gerçek İstanbul projesi. Projenin ticari adı, güncel fiyat ve stok inceleme görüşmesinde paylaşılır; özellikler geliştiricinin kataloğundandır.
Zincirlikuyu – Beşiktaş · 2+1’den 6+1’e
Maslak – Ayazağa · 1+1’den 4+1’e
Şişli – Mecidiyeköy · 1+1’den 5+1’e · 97–574 m²
Özellikler geliştiricinin kataloğundandır ve değişebilir. Fiyat, stok ve ödeme koşulları her taahhütten önce teyit edilmelidir.
İstanbul haritası
Sol Avrupa, sağ Asya, ortada Boğaz. Pine gelince aynı bölgenin özeti harita yanındaki kutuda görünür.
Resmi olgular masası
Bu rakamlar getiri reklamı değildir. Eşikler Türkiye mevzuatından alınmıştır ve değişebilir.
Resmi rakamla piyasa
Türkiye’de yatırımdan önce üç resmi rakam setini yan yana okuyun: işlem hacmi, yabancı alıcı payı ve enflasyon sonrası reel fiyat. Üçü de 2026’da net mesaj verir.
Tek satır: 2026’da Türkiye’de yatırım, sabırlı ve belgesi tam alıcının oyunudur; acele edenin değil.
2026 piyasası peşin alıcıya daha yatkın. İşlem hacminin düşmesi ve reel fiyat gerilemesi, parası hazır ve yasal ödeme yolu olan alıcının pazarlık gücünü artırmıştır. Bu, özellikle Ağustos 2026’da satışı bir yıl öncesine göre yaklaşık beşte bir azalan ikinci el konutta görülür. Aynı rakam sizin satış gününüz için de mesajdır: likiditeyi ciddiye alın.
Lira cinsinden reel düşüş, dolar zararıyla aynı değildir. TCMB endeksi lirayla hesaplanır ve Türkiye tüketici enflasyonu düşülür. Yurt dışından bakan alıcı çoğu zaman dolarla ölçer; dolar cinsinden sonuç, o dönemde lira fiyat artışına ve liradaki değer kaybına bağlıdır. Türkiye’de tapu almadan önce getiriyi, servetinizi ölçtüğünüz dövize çevirin.
Sonraki alıcınız büyük olasılıkla Türk’tür. Yabancıların toplam satıştaki payı %1,5 ise, yeniden satış pazarı ağırlıkla yerlidir. Yalnızca yabancılar için üretilmiş, çok dilli reklamla ve yerel piyasanın üstünde dolar fiyatıyla konumlanan bir dairenin satış gününde alıcı havuzu daha dardır. Asıl soru şudur: «Bir Türk aile banka kredisiyle bu daireyi bu fiyata alır mı?»
İç talep geri dönüyor. İpotekli satışlar Ağustos 2026 işlemlerinin %17,4’ünü oluşturdu ve yılın ilk sekiz ayında %27,6 büyüdü. Alıcısı ve kiracısı Türk olan taşınmazlar için bu, ilerideki likiditeye olumlu bir işarettir.
Kaynak: TÜİK, Ağustos 2026 konut ve işyeri satış istatistiği (yayımlanma 17 Eylül 2026); TCMB, Ağustos 2026 konut fiyat endeksi. Aylık rakamlar güncellenir.
Taşınmaz türü
Türkiye’de yatırımda taşınmaz türü sizin hedefinizi izlemelidir; reklam listesini değil.
Nihai ürün görünür. İşçilik, tapu, aidat, boş daireler ve benzerleriyle fiyat farkını ayrı inceleyin.
Kullanım geçmişi ve gerçek yapı görünür. Yaş, onarım, kiracı, bakım ve tescil kısıtı daha önemlidir.
Ödeme farklı olabilir. Arsa, ruhsat, gerçek ilerleme, bağımsız bölüm özellikleri, teslim tarihi, gecikme ve feshi taahhütten önce görün. Örnek daire, nihai dairenin kanıtı değildir.
Konut kirası mantığıyla ölçülmez. İzinli kullanım, konum, kiracı sözleşmesi, tefriş ve boş dönem ayrıdır.
Getiri senaryosunu kurun →Müteahhit ve proje incelemesi
Türkiye’de gayrimenkul alımındaki anlaşmazlıkların çoğu inşaat halindeki projelerden gelir. Birkaç Türkçe terim sizin bağımsız bölümünüzün hukuki durumunu belirler; satıcı bunları çoğu zaman anlatmaz.
| Durum | Anlam | Alıcı için sonuç |
|---|---|---|
| Arsa tapusu / Arsa payı | Arsa tapusu veya arsa payı; bağımsız bölüm henüz tapuda tanımlanmamıştır. | En riskli aşama. Aldığınız şey henüz bağımsız bölüm olarak tescil edilmemiştir. |
| Kat irtifakı | Bağımsız bölüm onaylı projeye göre tapuda tanımlanmıştır; bina henüz tamamlanıp onaylanmamıştır. | Bağımsız bölüm tapunuz vardır; binanın tamamlanması ve iskan henüz yoldadır. |
| Kat mülkiyeti | Bina tamamlanmış, iskan alınmış ve kat mülkiyeti tamdır. | En güvenli durum. Aidatlar, sigorta, adres kaydı ve yeniden satış daha basittir. |
| İskan | Belediyenin, binanın projeye uygun yapıldığını onaylaması. | Yokluğu aidatları, adres kaydını, oturum dosyasını ve satışı zorlaştırabilir. |
Hedef vatandaşlıksa, bağımsız bölümün tapu durumu ve üç yıllık kaydın tescil anı, ödemeden önce güncel şartlarla örtüşmelidir. Bazı dosyalar projenin tapu durumu vatandaşlık şartıyla uyuşmadığı için aylarca bekler.
Değerleme
Türkiye’de gayrimenkul almak için benzer ilan iyi bir başlangıçtır; teklif fiyatı nihai fiyat değildir. Sağlam karşılaştırma konum, bina yaşı, tapu, inşaat kalitesi ve ödeme şartı yakın taşınmazları yan yana koyar.
Nominal metresi aynı iki dairenin kullanılabilir alanı ve bakım maliyeti farklı olabilir. Yararlı sonuç, savunulabilir bir aralıktır: neler karşılaştırıldı, hangi farklar düzeltildi, nerede veri yetmiyor.
| Ölçüt | Neden önemli? |
|---|---|
| Net ve brüt metre | Nominal metresi benzer diye kullanılabilir alan aynı değildir. |
| Tam konum | Gerçek erişim bazen semt adının şöhretinden önemlidir. |
| Bina yaşı ve niteliği | Onarıma, bakıma ve sonraki alıcıya etki eder. |
| Kat, ışık ve dairenin hali | Aynı binadaki dairelerin değeri aynı değildir. |
| Aidat ve bakım gideri | Yüksek sabit gider, kira getirisini veya oturma tasarrufunu değiştirir. |
| Benzer arz | Benzer dairenin çokluğu, karşı tarafın seçme gücünü artırır. |
| Ödeme ve teslim şartları | Peşin, taksitli, teslime hazır ve inşaat halini aynı varsayımla tartın. |
Tam maliyet
İlan fiyatı dökümün tek kalemidir. Aşağıdaki tablo, Türkiye’de gayrimenkul alım bütçesinde pazarlıktan önce görünmesi gereken kalemleri gösterir. Kesin tutarlar tür, değer ve işlem şartına bağlıdır.
| Gider kalemi | Açıklama | Yabancı alıcı için not |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Beyan edilen değerin %4’ü; kanunen %2 alıcı, %2 satıcı, pratikte bazen tamamı alıcıdadır. | Beyan edilen değer, harca esas resmi değerin altında olamaz. Eksik beyanın cezası ağırdır. |
| Tapu müdürlüğü hizmet bedeli | Her yıl belirlenen sabit tutar. | Küçüktür, ama döküme girmelidir. |
| SPK değerleme raporu | Yabancı alıcı için gerekir. | Oturum ve vatandaşlık dosyasında değer onayının dayanağıdır. |
| Zorunlu deprem sigortası DASK | Tapu devrinden önce gerekir ve her yıl yenilenir. | Bina ve eşya için ek sigorta ayrıdır. |
| Yeni konutta KDV | Oran türe ve şarta bağlıdır; genel oran %20’dir. | Yerleşik olmayan yabancıya ilk konut veya işyeri teslimi yasal şartlarla KDV’den istisna olabilir. Şartları sözleşmeden önce örtüştürün. |
| Yeminli tercüme, noter, vekalet | Belge sayısına ve vekalet türüne bağlıdır. | Yurt dışından, örneğin İran’dan vekalet veriyorsanız, vekaletname metni o işleme özel ve sınırlı olmalıdır. |
| Danışman veya emlak komisyonu | Yazılı olmalı ve taşınmaz sunulmadan önce bildirilmeli. | Kimden ve ne kadar alındığını sorun. |
| Tefriş ve hazırlık | Yeni konutta çoğu zaman eksik hesaplanır. | İlk yıl kira getirisine doğrudan etki eder. |
| Site aidatı | aylık. | Lüks sitelerde getiriyi ciddi biçimde düşürebilir. |
| Yıllık emlak vergisi | Yılda iki taksitte ilçe belediyesine. | Tapu tescilinden sonraki yıldan başlar. |
| Banka gideri ve döviz bozdurma | Transfer yoluna ve bankaya bağlıdır. | Büyük tutarlarda kur farkı anlamlı rakama döner. |
Pratik kural: her seçenek için bir alış maliyeti (fiyat artı yukarıdaki bütün kalemler) ve bir çıkış maliyeti (satış harcı, olası kazanç vergisi, satış komisyonu) çıkarın. Çıkış maliyeti olmadan Türkiye’de yatırım, kararın yarısıdır.
Getiri hesabı
Brüt getiri yıllık kiranın alış fiyatına bölünmesidir ve yıl sonu bakiyesini göstermez. En az üç senaryo kurun:
Hesap, İlk senaryo incelemesi içindir. «Net», dolu ayların kirası eksi yıllık aidat ve yıllık gider, bölü alış fiyatıdır. Gelecek fiyat tahmini veya kira garantisi değildir.
Senaryo tahminidir, dosya değerlendirmesinin yerini tutmaz ve getiri garanti etmez.
Vergi
Türkiye’de yatırım tapu imzasıyla bitmez; mülkiyetin yıllık yükümlülüğü vardır. Bilinmemesi çoğu zaman ikinci yılda veya satış gününde görünür. Bu bölümdeki rakamlar 2026’ya aittir ve her yıl güncellenir.
Tapu tescilinden sonraki yıldan itibaren malik, yıllık emlak vergisini iki taksitte ilçe belediyesine öder. Çok yüksek değerli konutta Değerli Konut Vergisi de doğabilir. Eşiği her yıl güncellenir.
2026’da konut kirası, yasal şartlarla yılda 58.000 TL’ye kadar istisnadır. Aşılırsa ertesi yılın martında tüm gelir beyan edilir; yabancı malik bu kuralın dışında değildir. 2026’dan itibaren konut kira gelirinden kredi faizi düşülemez. Beyan etmemek hem istisnayı kaldırır hem ceza getirir.
Türkiye’de dairenin günlük ve turistik kirası ayrı izin ve binadaki diğer maliklerin rızasını ister. Kısa dönem kira amacıyla almadan önce iznin o bina için mümkün olup olmadığına bakın; birçok sitede pratikte yoktur.
Satış kazancı, yasal düzeltmeler ve yıllık istisna (2026 için 150.000 TL) düşüldükten sonra vergilidir. Beş yıldan sonra ticari olmayan satış istisnadır. Vatandaşlık taşınmazında üç yıllık kayıt ayrıca uygulanır.
Taşınmazın mirasçılara intikali Türkiye veraset vergisine tabidir ve veraset belgesi dahil işlemler Türkiye’de yürür. Birden fazla veya büyük taşınmazı olan aileler mülkiyet yapısını baştan avukatla kursun.
Bir takvim yılında kesintisiz altı aydan fazla kalmak sizi Türkiye’de vergi mukimi yapabilir ve yükümlülüklerin kapsamını değiştirir. Kalıcı yaşam niyetiniz varsa bunu tüm sermayeyi taşımadan önce inceleyin.
Bu bölüm özel vergi danışmanlığının yerini tutmaz. Shaahan vergi danışmanı değildir; dosyayı Türkiye’de yetkili vergi danışmanıyla örtüştürün.
Hukuki inceleme
Kapora, ilgiyi mali taahhüde çevirir. Güzel görsel ve hazır proje sözleşmesi bağımsız incelemenin yerini tutmaz. Mülkiyet, tapu müdürlüğündeki tescille geçer; rezervasyon veya satış vaadi tek başına mülkiyet değildir.
Önemli işlemlerde inceleme, yetkin uzman tarafından ve alıcının yararına odaklanarak yapılmalıdır.
Para transferi
Alıcı için Türkiye’de tapu alımının en büyük riski çoğu zaman taşınmazın kendisi değil, paranın yoludur. Tapu, oturum ve vatandaşlık dosyası, savunulabilir bir banka izine bağlıdır.
İran bankaları yaptırımlar nedeniyle SWIFT ağına giremiyor; İran’daki bir hesaptan Türkiye’deki bankaya doğrudan transfer pratikte mümkün değil. Bu, alıcının karşılaşabileceği koridorlardan biri. Öte yandan Türkiye mevzuatı, yabancı alımlarda dövizin bankaya girişi ve bozdurulmasının kaydını istiyor. Banka, dövizi bozdurduktan sonra Döviz Alım Belgesi (DAB) keser; bu belge tapu devrinde ve vatandaşlık dosyasında kritik rol oynar. 1 Ekim 2026’dan itibaren bedel de Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenir.
Shaahan yasadışı yolları veya banka ve yaptırım yükümlülüklerini dolanmayı desteklemez. Yetkisiz döviz bürosu ve nakit taşıma, paranın kaybının yanında tapu, oturum ve vatandaşlık dosyasını da zedeler. Transfer yolunu her taahhütten önce Türkiye’de yetkili banka ve avukatla doğrulayın.
Her danışmana veya satıcıya sorulacak doğru soru: «Param tam olarak hangi yoldan, kimin hesabına, hangi belgeyle geçecek?» Cevap muğlaksa mesele yalnızca masraf değildir; Türkiye’deki tüm yatırımın güvenliği masadadır.
Türkiye hukuki ve resmi kaynakları
Bu sayfadaki tek dış bağlantılar resmi portallardır. Kurallar değişir; nihai karar danışmanda değil, resmi mercidedir.
Tapu, Web Tapu ve yabancı işlemlerinin mercii.
tkgm.gov.tr ← 2024/4 genelgesiVatandaşlık tutar tespiti (TTB)400.000 doların nasıl doğrulandığı ve vatandaşlık yolunda GEDAŞ raporunun rolü.
tkgm.gov.tr ← Your Key TürkiyeYatırım vatandaşlığının resmi kapısıGayrimenkul yolunun şartları, üç yıllık kayıt ve yönetmelik değişiklikleri resmi kaynaktan.
yourkeyturkiye.gov.tr ← Göç İdaresiGöç İdaresi BaşkanlığıKısa dönem oturum, yabancı kimlik kartı ve aile dosyasının mercii.
goc.gov.tr ← MevzuatTürkiye mevzuat sistemi5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve uygulama yönetmeliklerini buradan okuyun.
mevzuat.gov.tr ← Resmî GazeteResmî Gazete’deMevzuat değişikliğinin yayım yeri; bu sayfadaki her rakam yeniden buradan kontrol edilmelidir.
resmigazete.gov.tr ← TÜİKTürkiye İstatistik KurumuKonut fiyat endeksi ve resmi piyasa verisi; danışman getiri vaadi değil.
tuik.gov.tr ←Shaahan kanun metnini reklam diline çevirmez. Her dosya, mevzuatın güncel metni ve Türkiye’de yetkin avukat/uzmanla örtüştürülmelidir.
Oturum
Tapu, otomatik oturum belgesi değildir. Tür, konut kullanımı, konum, değer ve dosya şartları ödemeden önce incelenmelidir, tapudan sonra değil.
Taşınmaz oturum hedefiyle uyumlu olmalıdır; adres kaydı, kimlik belgesi ve aile durumu ayrı bakılır. Nihai sonuç Göç İdaresi ve 6458 sayılı kanundadır.
16 Ekim 2023’ten sonra devredilen tapularda, oturuma dayanak konutun değeri en az 200.000 dolar olmalı ve SPK değerleme raporuyla doğrulanmalıdır. Taşınmazın mahallesi de yabancıların adres kaydına kapalı olmamalıdır.
Shaahan veya başka bir aracı oturum verilmesini garanti edemez. Nihai kararı Türkiye’nin resmi mercileri alır.
Vatandaşlık
Gözden geçirme tarihi 27 Eylül 2026 itibarıyla, vatandaşlık başvurusu için açıklanan asgari gayrimenkul yatırımı 400.000 ABD dolarıdır ve taşınmaz öngörülen şartlarla en az üç yıl satılmamalıdır. Kaynak: Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, madde 20/2-b ve portal Your Key Türkiye و TKGM 2024/4 genelgesi.
Vatandaşlık yoluyla Türkiye’de yatırımda ilan fiyatı tek başına yetmez. Kabul edilen değerleme, para transferi, tarafların kimliği, resmi tescil ve satış kısıtı güncel mevzuatla örtüşmelidir. Kurallar değişebilir.
Ülke karşılaştırması
Büyük alıcıların birçoğu Türkiye’de yatırımdan önce birkaç ülkeyi birden tartar. Bu tablo yalnızca yapısal olguları yan yana koyar. Her ülkenin rakamı değişebilir; işlem anında o ülkenin resmi kaynağından okunmalıdır.
| Ölçüt | Türkiye | BAE (Dubai) | Yunanistan |
|---|---|---|---|
| Asgari taşınmaz | Oturum için 200.000 dolar; vatandaşlık için 400.000 dolar | 10 yıllık golden visa için 2 milyon dirhem (yaklaşık 545.000 dolar) | Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve kalabalık adalarda 800.000 euro; diğer bölgelerde 400.000 euro |
| Sonuç | Uzatılabilir oturum veya tam vatandaşlık | Uzun dönem oturum | Schengen dolaşımlı oturum |
| Tapu yoluyla vatandaşlık | Doğrudan, üç yıllık kayıtla | Hayır | Doğrudan hayır; gerçek yerleşim ve uyum şartlarından sonra |
| Taşınmaz şartı | Resmi değerleme; vatandaşlık için birden fazla taşınmazı birleştirmek serbest | Taşınmazın toplam değeri; birleştirme ve ipotekli taşınmaz şartlı | En az 120 metrekarelik bir taşınmaz |
| Kısa dönem kira | İzin ve diğer maliklerin rızası gerekir | İzinli | Golden visa’da gayrimenkul kapalı |
| Türkiye’de yaşayanlar için yakınlık | Kısa uçuş, büyük diaspora, yakın kültür | Kısa uçuş, büyük diaspora | Daha uzak, daha küçük diaspora |
Özet: Amaç bir tapu işlemiyle ikinci pasaportsa, bu üç seçenek arasında doğrudan yol yalnızca Türkiye’de. Amaç yaşam kalitesi ve sade bir vergi düzeniyle oturumsa, Dubai ciddi bir rakip. Avrupa’ya erişim öndeyse Yunanistan masada — yoğun bölgelerde giriş maliyeti daha yüksek. Türkiye’de yatırım, göç hedefi ile piyasa mantığı aynı anda örtüşüyorsa daha anlamlı.
Riskler
Lira dalgalanması, yabancıya farklı fiyat, teslim gecikmesi ve likidite Türkiye’de yatırımın gerçeğidir; broşür kenarı değil.
Lira artışı, lirenin dolar veya euro karşısında gerilemesiyle birlikte gelebilir.
Bazı projelerde yabancı alıcıya fiyat veya şart farklıdır.
Satış zaman alabilir, özellikle sonraki alıcı sınırlıysa.
Ön satış, gecikme veya nihai özellik değişikliğiyle karşılaşabilir.
Aidat, tefriş, onarım, vergi ve yönetim getiriyi kısar.
Benzer dairenin çokluğu, karşı tarafın seçme gücünü artırır.
«Metro yapılıyor» gibi ifadeyi resmi programla tartın.
Manzara, örnek daire veya sınırlı indirim incelemenin yerini tutmaz.
Pahalıya patlayan hatalar
Bu hatalar Türkiye’de tapu dosyalarında tekrar eder. Çoğu parasızlıktan değil, acele ve sözlü güvene dayanmaktan gelir.
Dosyanızda bunlardan biri hâlâ net değilse sonraki adım almak değil, incelemektir. Türkiye’de yatırım, geç ve doğru kararla çoğu zaman erken ve yanlış karardan ucuza gelir.
Eleme süzgeci
Aşağıdakilerden biri net değilse inceleme bitene kadar taahhüt etmeyin:
Yukarıdakilerin her biri taşınmazın kesin uygunsuzluğu demek değildir; Ödeme ve taahhüt için bilginin yetmediği anlamına gelir.
Bazı projelere «hayır» diyebilmeliyiz; satışı bizim için daha kolay olsa bile.
Danışmanlık çıktısı
İlk incelemeden sonra elinizde birkaç fotoğraf ve proje adından fazlası olmalıdır. Karşılaştırma yaprağı şunları gösterebilir:
İncelemenin sonucu bir seçenek önermek, bölge değiştirmek, bütçeyi yeniden kurmak veya alımı ertelemek olabilir. Danışmanlığın niteliği, gösterilen proje sayısı değildir; kararınızın netleşmesidir..
Piyasa raporu
Türkiye’de gayrimenkul almak için bu sayfadaki İstanbul fiyat, kira ve mevzuat rehberleri değerlemeye, hesaba ve resmi portallara bağlanır. Her analitik metin tarih, kaynak, hesap yöntemi ve verinin sınırını göstermelidir.
Bölge ortalaması belirli bir dairenin fiyatının yerini tutmaz. Karşılaştırma ölçütlerini, net metreyi, tam konumu ve ödeme şartlarını değerleme bölümünde görün.
Değerleme ölçütlerini okuyun →
Getiri garanti değildir. Kirayı, boş dönemi, aidatı ve yıllık gideri bu sayfadaki hesapta senaryolaştırın.
Getiri hesabını okuyun →
Kurallar değişir. Güncel metni reklam özetinden değil, Türkiye’nin resmi portallarından okuyun.
Resmi kaynakları okuyun →Dosyalar
Türkiye’de gayrimenkul almak için bu sayfada üç inceleme kalıbı vardır. Bunlar müşteri adıyla kapanmış işlem örneği değildir ve dosya sonucunu garanti etmez.
Ölçüt: okul, erişim, kullanılabilir metre ve aidat. Metresi belirsiz daire baştan elenir.
Oturma yolu ölçütü →
Reklam kirası yetmez; aidat, boş dönem ve sonraki alıcı modele girmelidir.
Getiri hesabı ölçütü →
Değerleme, ödeme yapısı ve satış kısıtı kapora öncesi güncel mevzuatla örtüşmelidir.
Vatandaşlık yolu ölçütü →
Neden Shaahan
Resmi unvanıyla Shaahan SHAHAN DİJİTAL ULUSLARARASI DIŞ TİCARET LTD. ŞTİ. ve sicil numarası 5-464795 Türkiye’de yatırım yoluna İstanbul merkez ofisten eşlik eder. Yüz yüze görüşme önceden randevuyla yapılır.
Hedef ve bütçe, proje sunulmadan önce netleşir.
Bir taşınmaz, alternatifleriyle karşılaştırılmadan değerlendirilmez.
Sunumla birlikte teşhis edilebilir kısıt ve risk gelir.
Fiyat, resmi gider, hukuki hizmet ve olası komisyon ayrılır.
Hukuki inceleme o işlemin belgelerine ve yetkin kişiye aittir.
Gerekirse teslim, tefriş veya kira devam eder.
Şeffaflık
İşbirliği başlamadan Shaahan’ın hizmet tarifi ve buna bağlı ücretler alıcıya bildirilir. Sunulan her taşınmaz için Shaahan’ın satıcı veya müteahhitle ilişkisi ve işleme bağlı olası komisyon da açık olmalıdır. Resmi giderler, hukuki hizmet ve satıcıya ödenen tutar ayrı gösterilir.
Shaahan’ın ücret veya komisyon tutarı bu sayfada yoktur. Ücretin alınış biçimi, bildirileceği an ve çıkar çatışmasına yaklaşım yazılı ve taahhütten önce söylenir.
Bu bölüm için elli anlatı yazıldı. Gösterim biçimi Shaahan Digital yorum kalıbıyla aynıdır.
Adlar ve deneyimler kurgudur; müşteri yorumu olarak yayımlanacak her metin, o kişinin gerçek deneyimiyle değiştirilmeli ve onayıyla çıkmalıdır.
Sözlük
Türkiye’de tapu yolunda bu terimleri bilmek satıcı, banka ve tapu müdürlüğüyle konuşmayı netleştirir, birçok yanlış anlamayı keser.
| Terim | Anlam, sade dille |
|---|---|
| Tapu | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nde (TKGM) tescil edilen resmi mülkiyet belgesi. |
| Web Tapu | Tapu durumunu ve talepleri görmek, izlemek için TKGM’nin internet kapısı. |
| Vergi numarası | Türkiye vergi numarası; banka hesabı ve tapu alımının ön şartı. |
| Yabancı kimlik numarası | Oturumla verilen yabancı kimlik numarası. |
| DAB (Döviz Alım Belgesi) | Yabancı paranın liraya çevrildiğine dair banka belgesi; tapu devrinde ve vatandaşlık dosyasında kullanılır. |
| SPK değerleme raporu | Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı eksperin değerleme raporu. |
| DASK | Tapu devrinden önce gereken zorunlu deprem sigortası. |
| Rayiç bedel / Emlak vergisi değeri | Harca esas resmi değer; tapuda beyan edilen fiyat bunun altında olamaz. |
| Emlak vergisi | İlçe belediyesine ödenen yıllık emlak vergisi. |
| Aidat | Bina veya site aidatı. |
| İpotek | Taşınmaz üzerinde banka veya alacaklı lehine tescilli ipotek. |
| Haciz | Malikin borcu nedeniyle haciz; sağlıklı devrin önündedir. |
| Şerh | Tapuya işlenmiş şerh veya kayıt, vatandaşlıktaki üç yıl satmama kaydı gibi. |
| Kat irtifakı | Bina tamamlanıp iskan alınmadan önceki bağımsız bölüm hakkı. |
| Kat mülkiyeti | Bina tamamlanıp iskan alındıktan sonra tam kat mülkiyeti. |
| İskan | Belediyenin yapı kullanma izin belgesi (iskan). |
| Güvenli Ödeme Sistemi | 1 Ekim 2026’dan itibaren bedel ödemesini tapu devri tesciline bağlayan Güvenli Ödeme Sistemi. |
| Ön ödemeli konut satış sözleşmesi | Resmi biçimde kurulması gereken ön ödemeli konut satış sözleşmesi. |
| Vekaletname | Vekaletname; uzaktan alımda kesin, sınırlı ve yeminli tercümeli olmalıdır. |
Sık sorular
Genelde evet; taşınmaz türü, konum, yasal kısıt ve işlem durumu incelenmelidir.
Oturum, yabancılar için tapunun genel ön şartı değildir. Kimlik, vergi numarası ve işlem yükümlülükleri gerekir.
Hayır. Mülkiyet ve oturum ayrıdır. Tür, kullanım, konum, değer ve dosya incelenmelidir.
Hayır. Taşınmaz ve işlem yapısı güncel mevzuatla uyumlu olmalıdır. Nihai karar resmi mercilerdedir.
Gözden geçirme tarihi 27 Eylül 2026 itibarıyla asgari gayrimenkul yolu 400.000 dolardır. İşlemden önce yeniden sorun.
Herkes için tek bölge yoktur. Seçim bütçeye, hedefe, zaman ufkuna ve yaşam biçimine bağlıdır.
Her iki yakada uygun ve uygunsuz mahalle vardır. Karar mahalle ve proje düzeyindedir.
Genel yanıt yoktur. Sıfır, ikinci el ve ön satışın riski ve üstünlüğü farklıdır.
Müteahhit geçmişini, arsayı, ruhsatı, ilerlemeyi, sözleşmeyi, teslimi ve tapuyu görün.
Sürecin bir kısmı uzaktan veya vekaletle yürüyebilir; ödeme ve vekalet metni net olmalıdır.
Fiyata, bölgeye, kiraya, aidata, vergiye, onarıma ve boş döneme bağlıdır. Piyasanın sabit yüzdesi yoktur.
Hayır. Stok, döviz ve satış şartı değişir. Nihai fiyat rezervasyondan önce sorulur.
Hayır. Risksiz gayrimenkul yatırımı yoktur ve piyasa sonucu garanti edilmez.
Satıcının kimliğini, taşınmaz künyesini, iadeyi, nihai fiyatı ve devir imkânını netleştirin.
Çoğu zaman evet; kira türü, site kuralları, vergi ve yasal yükümlülük incelenmelidir.
Hayır. Oturum ve çalışma izni aynı değildir. Yasal çalışma için ayrı izin gerekir.
Hayır. Form dosyayı tanımaya başlangıçtır. Kapora öncesi tapu ve sözleşmeyi yetkin uzman görsün.
Hayır. İlk senaryo rakamıdır. Dosya vergisini, tefrişi, kuru ve gerçek kirayı ayrıca ekleyin.
Vergi numarası, banka hesabı, değerleme ve belgeler hazırsa, teslime hazır taşınmazda tapu devri çoğu zaman birkaç gün ile birkaç hafta sürer. Vatandaşlık dosyası tapudan sonra aylar alır. Gecikmelerin çoğu para transferi ve eksik belgeden gelir, tapu müdürlüğünden değil.
Güvenli Ödeme Sistemi 1 Ekim 2026’dan itibaren zorunludur. Bedel bankanın bloke hesabında kalır ve ancak tapu devri tescilinden sonra satıcıya geçer. İşlem olmazsa tutar alıcıya döner.
16 Ekim 2023’ten sonraki devirlerde oturuma dayanak konutun onaylı değeri en az 200.000 dolar olmalıdır. Daha ucuz taşınmaz oturmak veya kiraya vermek için uygun olabilir; tapu oturumunun dayanağı değildir.
Evet. Vatandaşlık yolunda birkaç taşınmazın toplam değeri 400.000 dolara ulaşabilir; her birinin değerleme, ödeme ve üç yıllık kayıt şartlarını taşıması kaydıyla.
Evet. Dükkân, ofis ve diğer ticari taşınmazlar da vatandaşlık yolunda kabul edilir. Tapu oturumunun dayanağı ise konut olmalıdır.
Üç yıl satmama kaydı tapuya işlenir ve bu sürede olağan devri engeller. Erken çıkış planını işlemden önce avukatla inceleyin.
Yatırım vatandaşlığı dosyası eşi ve 18 yaşından küçük çocukları kapsar. 18 yaşından büyük çocukların yolu ayrıdır; bu yüzden çocuğu 18’e yaklaşan ailelerde dosya zamanlaması önemlidir.
Hayır. Dairenin günlük ve turistik kirası ayrı izin ve binadaki diğer maliklerin rızasını ister. Bu amaçla almadan önce iznin o bina için mümkün olup olmadığına bakın.
Yıllık emlak vergisi, DASK, site aidatı, onarım ve kiraya verilirse yıllık istisnanın üstündeki kira geliri vergisi. Bu giderler Türkiye’de yatırımın gerçek getirisinin parçasıdır.
Eksik beyanın cezası ağırdır, Güvenli Ödeme Sistemi ile daha riskli hale gelmiştir ve satış gününde vergilenecek kazancınızı yükseltir. Gerçek fiyatın tescili oturum, vatandaşlık ve fon kaynağı dosyanızı da korur.
Yabancılar 2026’da Türkiye konut alıcılarının yaklaşık %1,5’iydi. Fiyatı ve pazarlaması yalnızca yabancılara göre kurulmuş taşınmaz, satışta daha az alıcıyla karşılaşır ve alış fiyatının altında da gidebilir.
Kesin öngörü mümkün değil. 2026 resmi verileri işlem hacminin düştüğünü ve reel fiyatın gerilediğini gösteriyor; bu, peşin alıcının pazarlık gücünü artırır. Doğru zamanı sizin hedefiniz, tutma ufkunuz ve ödeme yolunuzun hazırlığı belirler, piyasa manşeti değil.
Shaahan uluslararası holding
Türkiye’de tapu almak işin sonu değil; yeni bir ülkede yaşamın veya faaliyetin başlangıcıdır. Shaahan Holding eğitim, şirket kuruluşu, dış ticaret ve dijital görünürlükte ayrı ekiplerle yanınızda kalır. Bu sayfa tapu yoludur; diğer her hizmeti kendi sitesindeki uzman ekip yürütür.
Tapudan sonra Türkiye’de iş ve ticaret kurmak isteyen için: ithalat, ihracat ve şirket kuruluşu yolunu ticaret ekibi ayrı eşlik eder.
Aile hedefi çocuğun eğitimi veya Türkiye’de öğrenci yaşamına başlamaksa, Apply ekibi üniversite ve ilk yerleşimi tapu işleminden ayrı inceler.
Türkiye’de şirket veya mağaza kuruyorsanız dijital ekip Google’da ve çok dilli aramada görünürlük üzerine çalışır; tapu alımından ayrı.
Tapu almak kendiliğinden oturum, vatandaşlık, üniversite kabulü veya şirket kuruluşu getirmez. Her yolu ilgili ekip, o dosyanın şartlarıyla inceler; nihai sonuç o alandaki resmi mercidedir.